Taşınmaz Mal Alma Kontrol Listesi: Kuzey Kıbrıs'ta Taşınmaz Satın Alırken Düşünülmesi Gereken 10 Şey

Bu kontrol listesi sözleşmenin imzalanma süreci öncesi ve sonrasında dikkat edilmesi gereken 10 ana konuyu ve menfaatlerinizi her basamakta koruyarak sürecin pürüzsüz ve etkili şekilde ilerlediğinden nasıl emin olabileceğinizi ana hatlarıyla anlatmaktadır

1.    Başlangıçtan itibaren bir avukattan yasal danışmanlık almak

Her yabancı ülkede olduğu gibi, satın alma işlemindeki gerekliliklerin, kısıtlamaların ve formalitelerin üstesinden gelmek ve gelecekte beklenmeyen güçlükleri ve istenmeyen problemleri etkili bir şekilde önlemek adına başlangıçtan itibaren uzman yasal danışmanlık almak önemlidir.

2.    Koçan Türleri

Kuzey Kıbrıs'taki her koçan Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti tarafından tanzim edilmekte ve KKTC anayasası kapsamında garanti altına alınmaktadır. Her ne kadar KKTC tarafından "KKTC mülkiyeti" isminde tek bir koçan türü tanzim edilse de, taşınmaz mal pazarı koçan türlerini 1974 öncesi kökenine göre 3 türe ayrılmaktadır.

i.    74 Öncesi Yabancı veya Türk Koçanları

Bu tür koçan, 1974 yılında Kıbrıs adasının bölünmesinden önce Rum olmayan bir yabancı veya Kıbrıslı Türk tarafından sahip olunan taşınmazı ifade eder.

ii.    Eşdeğer Koçan

1974 olaylarından önce bir Kıbrıslı Rum’a ait olan bir taşınmazı ifade eder. Eşdeğer koçanları KKTC Devleti tarafından 1974 sonrasında Kıbrıslı Türk mültecilere, güneydeki terk edilmiş taşınmaz mallarına ilişkin haklarından feragat etmeleri karşılığında puan sistemi üzerinden ısdar edilmiştir. Kıbrıslı Türkler Güneyde terk etmiş oldukları taşınmazlara karşılık Kuzeydeki Kıbrıslı Rumların terk edilmiş taşınmazlarına sahip olduğu için bu tür taşınmaz mallar "eşdeğer" taşınmazlar olarak tanımlanmıştır.

iii.    Tahsis Koçan

Tahsis koçan genel olarak Kıbrıslı Rumlar tarafından 1974 öncesinde sahip olunan taşınmaz malları ifade eder. Bu tür koçanlar Kıbrıslı Türklere, Türkiye’den gelen yerleşik halka ve ailelerine askeri veya devlet hizmeti karşılığında verilmiştir.

3.    Kaza Tapu Dairesinde Araştırma

Satıcının ilgili taşınmazı satmak için yasal yetkisi olduğunu teyit etmek ve taşınmaz üzerine kayıtlı herhangi bir ipotek, rehin, mahkeme kararı, sözleşme veya başka kısıtlamalar veya engeller olup olmadığını tespit etmek adına Kaza Tapu Dairesi'nde araştırma yapılabilir.

4.    Hudut tespiti

Özellikle arazi satın alımında sınır ihtilafları yaşamamak adına hudut tespiti yapacak ve taşınmazın tam sınırlarını tespit etmek için bir kadastrocu görevlendirmeniz tavsiye edilir.

5.    İmar sınıflandırmaları ve gereklilikleri

Arazi satın alımlarında, arazinin ihtiyaçlarınıza uygun olup olmadığını tespit etmek için öncelikle ve her şeyden çok arazinin imar hakkı, inşaat hakkı ve/veya kısıtlamaları (yani metrekaresi, yüksekliği ve inşa edilebilecek kat sayısı) ile birlikte gelişim bölgesi sınıflandırmalarını (örn. - konut, karışık kullanım, ticari, endüstriyel, tarımsal, vb.) öğrenmeniz gerekmektedir. Dahası, bölgenin endüstriyel veya tarımsal alanlara çok yakın olmadığından emin olmak adına -ki bu  taşınmazınızdan faydalanmanızı etkileyebilir - yakın arazilerin  gelişim bölgesi de kontrol edilebilir.

6.    Taşınmaza Erişim

Satın almayı dilediğiniz taşınmazın yol erişimi olup olmadığını kontrol etmek önemlidir. Taşınmazın herhangi bir kamu yoluna hudutu yok ise, komşu araziden geçit hakkı alınmadıkça taşınmaz üzerinde planlama onayı ve inşaat izni almanız mümkün olmayacaktır.

7.    İnşaatı henüz tamamlanmamış taşınmaz mallar (off-plan)

İnşaatı henüz tamamlanmamış, yani, inşaat sürecinde olan veya inşaatına başlanmamış bir taşınmaz mal satın alıyorsanız, bu mal alımlarının anahtar-teslim durumda olan bir taşınmaz alımından daha karmaşık olması sebebiyle satın alma şartlarına ilişkin belirli tavsiyelere ihtiyacınız olacaktır. Böyle durumlarda ödemelerin inşaatın ilerleyişine veya hak edişe göre yapılması şiddetle tavsiye edilmektedir. Herhangi bir taksite ilişkin ödeme yapmadan önce inşaatın her bir aşamasının Satış Sözleşmesi'ne uygun şekilde tamamlandığından emin olmanız ve tüm ödemelerinize ilişkin makbuz almanız tavsiye edilir. Nihai ödemeyi yapmadan önce inşaatın tamamlandığını kontrol etmek adına taşınmazı kontrol ettiğinizden emin olun.

8.    İnşaat ruhsatı

İnşaatı başlamamış veya  henüz bitmemiş bir taşınmaz satın almak isterseniz inşaat için gerekli tüm planlama ve inşaat ruhsatlarının alındığını teyit etmek önem arz etmektedir.

9.    Tadilatlar ve eklemeler

Ayrı koçana sahip olan taşınmazlar için, taşınmazın koçanda tanımlandığı gibi olduğu ve koçan tanzim edildikten sonra herhangi bir tadilat yapılmadığı teyit edilmelidir. Örneğin havuz gibi bir tadilat veya ekleme ek ruhsat alınmasını gerektirecektir.

10.    Evinizi teslim almak

Eğer Satış Sözleşmesine uygun olarak tamamlanmamışsa evinizi teslim almayı reddedebilirsiniz. Bu red, yazılı yasal bildirim formatında olmalıdır. Eksik/hatalı işlerin tamamlanması koşuluna tabi olarak evi teslim almak istemeniz halinde, Satıcıdan, teslim almanın mevcut veya hatalı/eksik durumun kabulü anlamına gelmediğine dair yazılı bir taahhüt almanız gerekir. Bu konuda detaylı hukuki tavsiye için lütfen bizimle iletişime geçin. Eğer Taşınmaz Sözleşme hükümleri, planları ve şartnamelerine uygun şekilde tamamlanmış ise bahsi geçen taşınmaz mala taşınabilirsiniz.